De lijn tussen actieve onderneming en passieve belegging is dun.
Contact Joost de Leeuw

(Hoe) zijn mijn AirBnB-inkomsten belast?

Steeds meer huiseigenaren en huurders in Amsterdam en de rest van Nederland verdienen flinke bedragen door (een deel van) hun huis aan te bieden op websites als Airbnb. Mag dit zomaar? En wat zijn hiervan de belastingconsequenties?

MAG DIT?
Het antwoord op deze vraag hangt af van vele factoren: het hypotheekcontract met de bank, het huurcontract met de huiseigenaar, de statuten van de vereniging van eigenaren, gemeentelijke voorschriften… De gemeente Amsterdam, bijvoorbeeld, staat toe 60 nachten per jaar te verhuren zonder vergunning. Vanuit belastingperspectief is het antwoord op de vraag ‘mag dit’ een volmondig ja. Of en hoe de inkomsten belast worden verschilt per situatie.

BELASTINGCONSEQUENTIES

BTW

Volgens de belastingdienst is alle vakantieverhuur belast met 6% BTW, ook wanneer het slechts om een beperkt aantal nachten per jaar gaat. Een Airbnb-verhuurder is dus ondernemer voor de BTW. Je kunt je bij de Belastingdienst melden voor een BTW-nummer zonder je bij de KvK aan te melden. Zo voorkom je dat je ten onrechte als ondernemer voor de inkomstenbelasting wordt aangemeld (indien het om inkomsten uit eigen woning, resp. passieve belegging gaat). Een BTW-ondernemer heeft recht op aftrek van BTW op kosten gemaakt in het kader van de onderneming. Het kan echter ook gunstig zijn om voor de kleine ondernemersregeling te opteren. Hiermee kun u onder voorwaarden ontheven worden van BTW-verplichtingen.

TOERISTENBELASTING

Nederlandse gemeenten heffen toeristenbelasting. Tarieven verschillen. In Amsterdam is het tarief nu (2016) 5,5%. Dit is dus een flinke hap uit je winst. Airbnb heeft met de gemeente Amsterdam afgesproken dat de belasting automatisch ingehouden wordt. Vraag dus aan Airbnb bewijs hiervan, zodat je kunt aantonen aan je verplichting te hebben voldaan. Als je niet via Airbnb verhuurt, is de toeristenbelasting waarschijnlijk niet ingehouden en zal je dat zelf moeten doen. Je mag dit doorberekenen aan je huurders.

INKOMSTENBELASTING

Als huurder bent zijn onderverhuurinkomsten niet belast, zolang de verhuuractiviteiten niet als onderneming worden gekwalificeerd. Het is daarom van belang zoveel mogelijk activiteiten uit te besteden. Dit luistert nauw, en hierover adviseren we graag nader.
Als je (een deel van) je eigen woning verhuurt zal dit onder ‘inkomsten eigen woning’ vallen. 70% van deze inkomsten (min kosten) zijn progressief belast in box 1. Het tarief hangt dan dus af van de rest van je inkomen. Als je hypotheekrenteaftrek geniet, blijft dit gewoon doorgaan.

Als de woning die je verhuurt niet je eigen woning is zijn er twee mogelijkheden: de woning valt als passieve belegging box en is belast tegen 1,2% van de WOZ-waarde (niet van de inkomsten). Een eventuele hypotheek is als schuld aftrekbaar van het belastbare vermogen. Hypotheekrente is niet aftrekbaar. De andere mogelijkheid is dat de verhuur van de woning als actieve onderneming wordt gezien en zodoende naar box 1 verschuift en daar progressief belast wordt. In dat geval wordt echter niet 70% van de inkomsten min kosten belast, maar 100%. Bovendien loop je het risico dat de waardestijging van de woning aan de onderneming wordt toegerekend. De lijn tussen actieve onderneming en passieve belegging is dun. We adviseren je graag over wat je moet doen en laten om aan de juiste kant van die lijn te blijven.