Een vraag die we geregeld krijgen: (hoe) word je in Nederland belast over vastgoed in Dubai onder het nieuwe Box 3 systeem? Ons antwoord: de vrijstelling blijft overeind, en zal in veel gevallen vollediger worden.
Situatie nu en straks:
Onder het bestaande Box 3-systeem betaal je belasting over een fictief rendement bepaalde aan de hand van de waarde van je vastgoed. Zoals bekend heeft de Hoge Raad beslist dat er een einde moet komen aan het heffen over fictieve inkomsten.
Daarom is er, in afwachting van een nieuw systeem, een overgangsregeling. Hierdoor kun je verzoeken om belast te worden over het werkelijke rendement op je bezittingen. In veel gevallen blijkt dit hoger te zijn dan het forfaitaire rendement, dus in onze praktijk zien we dit niet vaak terug.
Vanaf 2028 heb je geen keuze meer: je wordt dan in Box 3 belast over de daadwerkelijke huurinkomsten minus onderhoudskosten en periodieke kosten; en over de gerealiseerde verkoopwinst minus renovatiekosten. (Dus niet over de ongerealiseerde waarde-toename.)
Vrijstelling voor vastgoed Dubai:
Maar hoe zit dit met vastgoed in Dubai en de andere Emiraten? Een grote groep Nederlanders heeft hier immers de afgelopen jaren geïnvesteerd.
Inkomsten uit vastgoed (zowel huur als verkoop) mogen op grond van het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE belast worden in de VAE, en moeten vrijgesteld worden in Nederland. Voor de berekening van die vrijstelling wordt in het huidige systeem eerst de Box 3-heffing berekend met inbegrip van inkomsten uit vastgoed in de VAE. Vervolgens wordt bepaald welk deel van het fictief rendement aan de VAE toe te wijzen is, en voor een evenredig deel van de belasting krijgt je een vrijstelling. Aangezien er drie vermogenscategorieën met aparte fictieve rendementen zijn, leidt dit soms tot vreemde uitkomsten. Een voorbeeld:
Bij 100K spaargeld in Nederland en 100K vastgoed in Dubai is de waarde 50/50 verdeeld over de twee landen, maar niet het fictief rendement. Nederland verleent in deze situatie 50% korting op de belasting, maar die belasting is berekend over een mix van geld en vastgoed. Hierdoor is je vastgoed in de VAE weliswaar vrijgesteld, maar betaal je meer over je Nederlandse spaargeld. Nog steeds veel minder belasting dan bij Nederlands vastgoed, maar toch een wat merkwaardige wijze van vrijstelling.
Vrijstelling onder nieuw Box 3-stelsel:
Vanaf 2028 zijn dit soort ongelukkige resultaten verleden tijd, dankzij het nieuwe Box 3-stelsel. In het nieuwe systeem word je immers niet meer (indirect) belast over de waarde van de bezittingen, maar over je rendement. Als je dus 100K spaargeld in Nederland hebt (zeg 2K rentebaten) en 100K vastgoed in Dubai (zeg 6K huurinkomsten), is je totale Box 3-rendement 8K. Hiervan is 6K aan de VAE toe te wijzen, en derhalve geeft Nederland een korting van 75%. Dit komt wél neer op een volledige vrijstelling. Voor wie fors geïnvesteerd heeft in vastgoed in de VAE, is het nieuwe Box 3-systeem dus goed nieuws. Zie ook ons artikel over het belang van het opgeven van vastgoed in Dubai, ondanks de vrijstelling.
Bovenstaande analyse is gemaakt op basis van het wetsvoorstel Box 3 zoals dat bekend was in augustus 2025, en het verdrag NL/VAE en het Besluit voorkoming dubbele belasting zoals die golden in augustus 2025.
