Fiscaal structureren van Nederlands vastgoed in Box 3

Als u Nederlands beleggingsvastgoed heeft in Box 3 en uw voorlopige aanslag voor 2023 hebt binnengekregen, heeft u vast even moeten slikken. Jarenlang is beleggen in Nederlands vastgoed fiscaal zeer lucratief geweest, omdat huurinkomsten en verkoopwinsten belastingvrij waren en alleen een bescheiden fictief rendement werd belast. Inmiddels is de berekening van het fictief rendement zo aangepast dat beleggers meer betalen dan spaarders.

Fictief rendement en schulden in Box 3

Voor 2013 wordt gewerkt met een fictief rendement van 6,17% (waarover 32% belasting wordt geheven). Schulden daarentegen, die voorheen bijna een-op-een af te trekken waren van de belaste waarde van het vastgoed, worden geacht een ‘rendement’ van 2,57% procent te hebben. De rekenmethode is te ingewikkeld om in twee zinnen uit te leggen, maar komt erop neer dat sommige beleggers wel 3 of 4 keer meer Box 3-heffing betalen dan in voorgaande jaren.

Fiscaal structureren van vastgoedbeleggingen

Allereerst – fiscaal structureren met Nederlands vastgoed is altijd lastig. Vrijwel alle belastingverdragen wijzen de belastbaarheid van vastgoed toe aan het land waar het vastgoed zich bevindt. Het probleem is niet opgelost door Nederlands vastgoed in een buitenlandse entiteit te houden – weliswaar is het vastgoed dan weg uit Box 3, maar de entiteit wordt daarmee direct buitenlands belastingplichtig in Nederland en gaat Nederlandse vennootschapsbelasting betalen over huurinkomsten en verkoopwinsten. Toch gaan zijn we voor het eerst in jaren weer in een situatie beland waarin Box 3 geen ‘no-brainer’ meer is voor vastgoedbeleggingen.

Voorbeeld fiscale structurering vastgoedbeleggingen

U heeft beleggingsvastgoed ter waarde van EUR 500.000. U ontvangt EUR 24.000 aan huur per jaar. Het vastgoed is vrij van schuld en het heffingsvrij vermogen van EUR 57.000 staat op uw spaarrekening. U betaalt dan in Box 3 EUR 9.872 aan belasting, wat ruim 40% van de huurinkomsten is. En dan hebt u ook niet-aftrekbare kosten.

U richt een BV op en ‘stort’ het vastgoed daarin (of een BV koopt vastgoed). De BV ontvangt EUR 24.000 aan huur per jaar en betaalt EUR 3.000 per jaar aan onderhoud en andere vaste lasten. Belastbare winst is EUR 21.000, te betalen belasting EUR 3.990. Nettowinst is EUR 17.010. U keert de volledige winst uit als dividend, wat nog eens EUR 4.575 aan Box 2-heffing kost.

Totaal is dat EUR 8.565 aan belasting. Nog altijd minder dan wanneer u het pand in Box 3 had gehouden. Daarbij komt dat u wellicht niet de volledige winst uitkeert, maar liever herinvesteert.

In de praktijk is beleggingsvastgoed meestal geheel of deels gefinancierd met schuld. Dat verandert bovenstaande berekening, omdat schulden nog steeds van invloed zijn op het fictief rendement in Box 3 – maar in veel mindere mate dan vroeger.

Grote onbekende factor in deze vergelijking is verder de uiteindelijke verkoopwinst. Als u het vastgoed over 10 jaar verkoopt in Box 3 met 100K, betaalt u daarover (volgens de huidige belastingregels) niets extra’s. Als de BV deze transactie maakt, is er tenminste EUR 19.000 vennootschapsbelasting verschuldigd.

Bovenstaande houdt dan ook nog de overdrachtsbelasting buiten beschouwing, die voor Nederlands investeringsvastgoed inmiddels 10,4% is.

Kortom: elke situatie is anders en u bent gebaat bij advies op maat. Wilt u weten hoe u uw vastgoedbeleggingen het best kunt structureren? Of in welk land beleggen in vastgoed wel fiscaal aantrekkelijk is? Neem dan contact op met onze specialist Joost de Leeuw van DTS Duijn’s Tax Solutions.

Contact

Tags

Meer berichten van Joost de Leeuw